All posts in Nieuws voor de eenmanszaak of vof, belastingnieuws, inventaris (ook bedrijfsmiddelen, gebouwen en terreinen)

Vastgoedbeleggers kunnen bij verkoop van beleggingsvastgoed de boekwinst doorschuiven naar een volgende investering met een fiscale faciliteit: de herinvesteringsreserve. Wanneer als gevolg van de coronacrisis niet tijdig aan alle voorwaarden kan worden voldaan, dreigt alsnog acute belastingheffing. Een overzicht van de herinvesteringsreserve in coronatijd en de recente handreiking van de Staatssecretaris van Financiën.

Herinvesteringsreserve in het kort:

Het vormen van een herinvesteringsreserve voorkomt acute belastingheffing bij verkoop: de boekwinst mag worden gereserveerd voor een toekomstige vervangende investering. Zo blijft belastingheffing (voorlopig) achterwege en kan de vastgoedbelegger dus over liquide middelen beschikken. De gereserveerde verkoopwinst wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vervangende investering.

Dat resulteert in een lagere grondslag voor fiscale afschrijvingen. Fiscale afschrijvingen zijn in de praktijk veelal echter toch al zeer beperkt, omdat de fiscale boekwaarde als gevolg van deze afschrijvingen niet onder de WOZ-waarde mag dalen. De lagere fiscale boekwaarde resulteert bij een verkoop van de vervangende investering wel in een hogere fiscale boekwinst – maar zolang aan de voorwaarden wordt voldaan, kan ook die boekwinst wederom worden gereserveerd voor een vervangende investering. Zo is de herinvesteringsreserve een behulpzame fiscale faciliteit om belastingheffing over verkoopwinsten (langdurig) uit te stellen.

Bedrijfsmiddel of voorraad:

Een belangrijk onderscheid dat moet worden aangebracht: was het verkochte object bestemd om als bedrijfsmiddel voor langere tijd dienstbaar te zijn aan de onderneming of kwalificeerde het als voor de verkoop bestemde voorraad? Boekwinst gerealiseerd bij verkoop van voorraad kan namelijk niet worden gereserveerd in de vorm van een herinvesteringsreserve. 

Indien bij verplaatsing van een productielocatie industrieel vastgoed van de hand wordt gedaan, is vermoedelijk sprake van een bedrijfsmiddel. Appartementen die een projectontwikkelaar realiseert en verkoopt, kwalificeren vermoedelijk als voorraad. In de praktijk is het onderscheid echter niet altijd helder. Hoe kwalificeert bijvoorbeeld een initieel voor de verhuur bestemd appartementencomplex in aanbouw dat gedurende de realisatiefase wordt verkocht aan een eindbelegger? Het onderscheid tussen bedrijfsmiddelen en voorraad is een grijs gebied waarover regelmatig discussie wordt gevoerd met de Belastingdienst. 

Herinvesteringsvoornemen:

Om in het jaar van verkoop een herinvesteringsreserve te kunnen vormen, moet aantoonbaar sprake zijn van het voornemen om binnen drie jaar te herinvesteren. Dat voornemen moet in de jaren daarna ook doorlopend én aantoonbaar aanwezig zijn, omdat de gereserveerde winst anders alsnog vroegtijdig wordt belast. Het kunnen aantonen van een (voortdurend) herinvesteringsvoornemen is daarmee een belangrijk aandachtspunt voor de praktijk om onvoorziene belastingheffing te voorkomen.

Wij adviseren het herinvesteringsvoornemen terugkerend en inhoudelijk te behandelen in bestuursvergaderingen en de zoektocht naar een vervangende investering zorgvuldig te documenteren. Daarbij valt te denken aan het formeel verstrekken van een zoekopdracht aan een makelaar, maar bijvoorbeeld ook aan het bewaren van informele e-mailcorrespondentie met potentiële verkopers en/of intermediairs (netwerk). Ook het vastleggen van bevindingen bij de bezichtiging van potentiële vervangende investeringsobjecten kan een positieve bijdrage leveren in een discussie met de Belastingdienst over het herinvesteringsvoornemen.

Vervangingstermijn

Ook als er doorlopend én aantoonbaar sprake is van een herinvesteringsvoornemen moet het in principe binnen drie jaar na de verkoop daadwerkelijk tot een vervangende investering komen. Als dat niet lukt, wordt de gereserveerde winst in het derde jaar na de verkoop alsnog belast. Tenzij een begin is gemaakt met een vervangende investering, maar die investering is vertraagd door een bijzondere omstandigheid: dan wordt de driejaarstermijn opgerekt en blijft belastingheffing (voorlopig) achterwege. 

(Bron: BDO)

Rechtbank Den Haag oordeelt dat het verlaagde overdrachtsbelastingtarief op 80% van het pand van toepassing is. Afgaande op de bouwtekeningen moet 20% van het pand namelijk als werkruimte worden bestempeld.

X verkrijgt op 4 april 2013 een onroerende zaak. Het betreft een pand dat in 1906 in opdracht van een architect is gebouwd als woonhuis met atelier. Vanaf 1989 fungeert het pand deels als advocatenkantoor en deels als woonhuis. Vanaf 2008 wordt het object anti-kraak bewoond en wordt het niet langer gebruikt als kantoor. In geschil is de toepassing van het verlaagde overdrachtsbelastingtarief. X is van mening dat het van toepassing is op het hele pand. De inspecteur stelt dat het pand voor 43% dient als kantoor en voor 57% als woning. Hij sluit daarbij aan bij de situatie ten tijde van het gebruik als advocatenkantoor, en legt een naheffingsaanslag op.

Rechtbank Den Haag oordeelt dat het pand van oorsprong naar zijn aard is bestemd om te wonen en te werken. Vervolgens stelt de rechtbank vast dat er na de bouw aan het exterieur, noch aan het interieur van het pand wezenlijke wijzigingen zijn aangebracht. Volgens de rechtbank moet er daarom van worden uitgegaan dat het pand ook ten tijde van de verkrijging door X naar zijn aard een gemengde bestemming had. Het verlaagde tarief is dan alleen van toepassing op de verkrijging van het gedeelte dat bestemd is voor bewoning. De rechtbank stelt vervolgens het aandeel van de werkruimte, aan de hand van de overgelegde bouwtekeningen, schattenderwijs vast op 20% van het pand. De rechtbank verlaagt de naheffingsaanslag.

(Bron: Taxlive)

Bent u van plan om onbebouwde grond aan te kopen waarop u btw-belaste prestaties gaat verrichten? Dan is het gunstiger om btw voor de aankoop van de onbebouwde grond te betalen in plaats van overdrachtsbelasting. De btw kunt u namelijk terugvragen, de overdrachtsbelasting niet.

Hiervoor moet de onbebouwde grond wel aangemerkt zijn als bouwterrein. Kwalificeert de onbebouwde grond als bouwterrein, dan betaalt u wel btw en geen overdrachtsbelasting. Recent besloot het ministerie van Financiën dat we voor deze kwalificatie voortaan het Europese begrip mogen aanhouden. Heeft u op of na 17 december 2015 overdrachtsbelasting betaald voor de aankoop van een bouwterrein? Dan kunt u de betaalde overdrachtsbelasting terugvragen!

Volgens Europese wetgeving is sneller sprake van een bouwterrein dan volgens de Nederlandse wet. Door het besluit van het ministerie is voortaan ook vrijstelling van overdrachtsbelasting van toepassing op de verkrijging van een bouwterrein dat volgens de Nederlandse wet niet als bouwterrein wordt aangemerkt. Daaraan verbindt het ministerie wel voorwaarden. Zo moet u een verzoek indienen bij de Belastingdienst.

Terugvragen overdrachtsbelasting

Heeft u onbebouwde grond aangekocht? Of heeft u bebouwde grond aangekocht waarbij de verkoper verplicht is om het gebouw te slopen? Dan was mogelijk sprake van een bouwterrein op basis van Europese jurisprudentie. In dat geval hoeft u geen overdrachtsbelasting te betalen. Heeft u op of na 17 december 2015 de overdrachtsbelasting betaald? Dan betaalt de Belastingdienst u de overdrachtsbelasting op verzoek terug.

(Bron: ABAB)