Nieuws

De woningmarkt lijkt op dit moment nog geen last te hebben van de coronacrisis. Veel huiseigenaren wisselen van woning, kopers en verkopers maken keuzes. Naast het regelen van de praktische kant van de verkoop is het ook van belang aandacht te besteden aan de fiscale kant van het verkopen van een woning. In dit artikel wijzen wij op enkele fiscale aandachtspunten die komen kijken bij de verkoop van een reeds verlaten woning. 

Casus

Veelal worden woningen verkocht door degenen die deze woning zelf ook daadwerkelijk als hoofdverblijf gebruiken. Wij bespreken de situatie waarbij dit niet het geval is. Stel dat de eigenaren van de te koop staande eigen woning inmiddels een andere woning hebben betrokken als hoofdverblijf, leidt dit tot problemen in fiscale zin? 
 
Door het te koop zetten van een eigen woning verliest deze woning in beginsel niet de stempel ‘eigen woning’. Wanneer de eigenaren in de woning blijven wonen, blijft deze woning de eigenaren ter beschikking staan als hoofdverblijf (een eis die door de wet wordt gesteld). Wanneer de eigenaren de woning verlaten en elders gaan wonen, staat deze woning vanaf dat moment niet meer ter beschikking als hoofdverblijf. Dit zou betekenen dat, zolang de woning nog niet is verkocht en de hypotheek in zijn geheel blijft doorlopen, er mogelijk geen renteaftrek meer is. Een woning in verkoop blijft het etiket eigen woning dragen als wordt voldaan aan een aantal cumulatieve criteria. 

Cumulatieve criteria

Hieronder geven wij weer wanneer voor de te koop staande woning waar men zelf niet meer in woont toch nog aftrek van hypotheekrente geldt:

• De woning dient leeg te staan. Dit betekent dat gedurende de verkoop de woning niet in gebruik mag zijn bij iemand anders. Ook niet als deze woning gratis door iemand wordt gebruikt. Hierbij is dus van belang dat de woning de eigenaar ter beschikking blijft staan. Wanneer iemand anders de woning gebruikt, wordt hier niet meer aan voldaan. En;
• De betreffende woning in verkoop wordt in een kalenderjaar mede aangemerkt als eigen woning als de woning in dat kalenderjaar of één van de drie jaren daarvoor ook was aan te merken als eigen woning. Met andere woorden, als men in 2020 een woning te koop zet, die in 2017, 2018, 2019 of 2020 als eigen woning werd gebruikt, blijft deze woning ook in 2020 gelden als eigen woning. Is 2017 het laatste jaar dat deze woning als eigen woning werd gebruikt, dan vervalt het etiket eigen woning in 2021. En;
• De eigenaar dient aannemelijk te maken dat de woning bestemd is voor verkoop. Met aannemelijk maken wordt bedoeld dat aangetoond kan worden dat de woning bedoeld is om te verkopen. Hiertoe kan bijvoorbeeld een opdracht aan een makelaar als bewijs dienen. 

Niet altijd zijn de feiten echter helemaal helder. Wat als namelijk een uitwonend kind tijdelijk in de woning verblijft? Of wat als de woning voor een periode van de markt af wordt gehaald en niet te koop wordt aangeboden? Wat voor een gevolgen heeft dit voor de aftrek van de eigenwoningrente? Of aan bovengenoemde eisen voldaan wordt is te beoordelen aan de hand van de specifieke feiten en omstandigheden.

Tot slot

Er zijn dus diverse fiscale aandachtspunten bij het te koop zetten van een eigen woning. Bij het verkopen van een eigen woning komen uiteraard ook andere aspecten zoals waardebepaling, het opstellen van een goede koopovereenkomst en de daadwerkelijke notariële levering aan bod, waarbij het op deze gebieden ook verstandig is goede adviezen in te winnen. Het zo optimaal mogelijk inkleden van het fiscale aspect vraagt om een goede planning vóóraf. 

(Bron: BDO)

De huidige tijd kan er toe leiden dat een belastingplichtige zorgen heeft over de betaalbaarheid van zijn hypotheek. Overleg met de kredietverstrekker is dan de aangewezen route. Kredietverstrekkers kunnen hun klanten – die als gevolg van de coronacrisis tijdelijk niet in staat zijn aan hun betalingsverplichtingen te voldoen – de mogelijkheid bieden tot een betaalpauze van maximaal zes maanden. In deze periode hoeft dan geen of minder rente en aflossing betaald te worden voor de hypotheek. Let wel; deze achterstand moet in de toekomst wel alsnog worden voldaan. Aanvankelijk gaf een beleidsbesluit van 16 juni 2020 een goedkeuring in dit kader. Dit is later verlengd.

De Wet Inkomstenbelasting 2001 regelt voor eigenwoningschulden vanaf 1 januari 2013 hoe achterstand in de aflossing en rentebetaling moet worden ingelopen, als deze op enig moment is opgelopen. Als niet aan deze wettelijke eisen wordt voldaan, loopt de belastingplichtige het risico dat het recht op aftrek van rente en kosten vervalt. Om het in bepaalde gevallen mogelijk te maken ook op een andere dan in de fiscale wetgeving vastgelegde wijze de aflossingsachterstand in te halen, worden twee goedkeuringen opgenomen.

Goedkeuringen in het beleidsbesluit 

De eerste goedkeuring ziet toe op het zo snel mogelijk na afloop van de uitstelperiode van maximaal zes maanden vaststellen van een nieuw annuïtair schema. Op basis hiervan wordt het inhalen van de aflossingsachterstand uitgesmeerd over de resterende looptijd van de maximale termijn van 360 maanden van de lening. Dat is anders dan de huidige wettelijke regeling. Hierin staat dat een in 2020 opgelopen achterstand, in 2021 moet zijn ingehaald. Als dat niet lukt kan een nieuw annuïtair schema pas per 1 januari 2022 worden vastgesteld. 

Ten tweede wordt toegestaan de resterende lening te splitsen, waarbij voor de resterende hoofdsom (zonder rekening te houden met de aflossingsachterstand) het bestaande annuïtaire schema van toepassing blijft. Voor het deel van de aflossingsachterstand wordt dan een afzonderlijke (hypothecaire) lening met een eigen annuïtair schema afgesloten, waarbij de looptijd maximaal gelijk is aan de resterende looptijd van de oorspronkelijke hoofdsom. In de huidige wettelijke regeling moet voor de totale resterende hoofdsom een nieuw annuïtair schema wordt vastgesteld.  

Maatwerk

Door deze regelingen ontstaan meer mogelijkheden tot maatwerk. Uiteraard moet naast de gemiste aflossingen ook de uitgestelde rente alsnog aan de kredietverstrekker worden betaald. Deze uitgestelde rente is aftrekbaar volgens de reguliere fiscale regels. Afhankelijk van de wijze waarop belastingplichtige en geldverstrekker dit regelen, kan het zijn dat deze rente aftrekbaar is op het moment van rentedragend schuldig worden (2020) of op het moment van feitelijke betaling (veelal in 2021, maar mogelijk deels ook in 2020 of latere jaren).

Familiebank of eigenwoninglening bij BV

In de situatie dat de eigenwoninglening niet bij een commerciële uitvoerder is overeengekomen, maar bijvoorbeeld bij de ouders of bij de eigen BV, is het onder voorwaarden ook mogelijk een betaalpauze overeen te komen. Hiervoor gelden enkele specifieke voorwaarden. 

Geldigheid beleidsbesluit 

Het beleidsbesluit geldt voor belastingplichtigen die zich tussen 12 maart en 1 januari 2021 melden, of hebben gemeld bij hun kredietverstrekker en een betaalpauze overeenkomen van maximaal zes maanden. Deze betaalpauze moet uiterlijk op 1 januari 2021 ingaan. Echter, in een brief van het kabinet van 9 december 2020  is de termijn van 1 januari 2021 verlengd naar 1 april 2021. Onder nadere voorwaarden kan ook voor betaalpauzes die sinds 12 maart al zijn overeengekomen – en mogelijk deels al ten uitvoering zijn gebracht in de periode voorafgaande aan publicatie van het besluit – gebruik worden gemaakt van de regeling, zoals opgenomen in het beleidsbesluit. 

Voorlopige aanslag

Het is verstandig om bij een situatie als deze na te gaan of een opgelegde voorlopige aanslag over 2020 en/of de voorschotbeschikking(en) toeslag(en) op basis van het eerder geschatte inkomen over 2020 moet(en) worden aangepast. Hiermee kan voorkomen worden dat in 2021 terugbetalingen moeten plaatsvinden.

(Bron: BDO)